با وام مسکن کجای تهران خانه بخریم؟ / قیمت کدام خانه ها پایین آمده است؟

گرچه حدود ۶ ماه هم است که انتشار گزارش تحولات بازار مسکن از سوی بانک مرکزی متوقف شده، اما گزارش های موجود حاکی از این است که متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای واحدهای مسکونی معامله شده شهر تهران در تیرماه نسبت به ماه های گذشته کاهش قابل توجهی داشته و بررسی اطلاعات مناطق ۲۲ گانه تهران هم نشان می‌دهد قیمت مسکن در ۱۵ منطقه کاهشی بوده است و این امر متعاقباً تاثیر قابل توجهی بر کاهش قیمت مسکن در تمامی مناطق کشور می گذارد.

در عین حال، میزان وام خرید مسکن به ۹۶۰ میلیون تومان افزایش پیدا کرده و سود آن‌هم ۲۲.۵ درصد اعلام شده اما با نگاهی به یکی از سایت‌های فروش آنلاین خرید و فروش املاک می‌توان دریافت که قیمت‌ها به گونه‌ای رشد کرده که با این مقدار وام اندک در مناطق شمال شهر تهران کمتر از ۱۰ درصد و در مناطق جنوبی تهران هم کمتر از ۳۰ درصد قیمت یک واحد مسکونی را می‌توان خریداری کرد.

در تهران میانگین قیمت یک مترمربع آپارتمان حدود ۶۰ میلیون تومان است و ارزش یک آپارتمان ۷۵ متری با قیمت متوسط تهران به ۴.۵ میلیارد تومان می‌رسد. با این حساب، با کل وام ۸۰۰ میلیون تومانی می‌توان ۱۳.۳مترمربع آپارتمان در مناطق متوسط تهران خرید، اما قدرت خرید رقم مؤثر این وام پس از کسر هزینه اوراق از ۱۰.۸مترمربع فراتر نمی‌رود. با همین معیارها، قدرت خرید وام مسکن انفرادی در تهران نیز با رقم اسمی به ۶.۶متر و با رقم واقعی به ۵.۴متر مربع می‌رسد.

بر همین اساس همین وام ۸۰۰ میلیون تومانی که در شهر تهران کفاف خرید ۱۳.۳مترمربع آپارتمان در مناطق متوسط تهران را می‌دهد، می‌تواند برای افرادی که در مناطق ارزان‌تر قصد خرید خانه دارند، کارگشاتر باشد و حتی بیش از نیمی از ارزش مسکن را پوشش دهد.

بیشتر بخوانید

افزایش وام خرید مسکن، سطحی‌ترین سیاست موجود / آیا مردم توان پرداخت این وام را دارند؟!

با این‌حال، بررسی ضریب پوشش‌دهی وام جدید مسکن در مناطق ۲۲ گانه تهران حاکی از این است که اگر متقاضیان، قصد خرید یک آپارتمان ۷۵ متری با امکانات و عمر متوسط داشته باشند، با استفاده از خالص مبلغی که در پروسه دریافت وام مسکن بعد از کسر هزینه اوراق تسه کسب می‌کنند، می‌توانند با وام انفرادی ۷.۲درصد ارزش این آپارتمان ۷۵متری را پوشش دهند و با وام زوجین نیز ۱۴.۴درصد ارزش خرید این آپارتمان تأمین خواهد شد.

بر این اساس یک واحد ۷۰ متری نوساز در چیذر با قیمت هر مترمربع ۱۲۰ میلیون تومان (۸.۴ میلیارد تومان) برای فروشه عرضه شده است. در قیطریه واحد ۱۰۰ متری نوساز با پارکینگ، انباری و … به قیمت هر مترمربع ۲۰۰ میلیون تومان یعنی ۲۰ میلیارد تومان آگهی شده است.

یک دستگاه آپارتمان ۱۰۰ متری واقع در خیابان شکوفه با قیمت ۴.۳ میلیارد تومان یعنی هر مترمربع ۴۳ میلیون تومان، واحد مسکونی ۷۵ متری در آپادنا با قیمت حدود ۶ میلیارد تومان (هر مترمربع حدود ۸۱ میلیون تومان)، آپارتمانی با همین متراژ در پونک با قیمت ۹.۲ میلیارد تومان و واحد ۸۰ متری در آجودانیه با قیمت ۱۲ میلیارد تومان (هر مترمربع ۱۵۰ میلیون تومان) برای فروش عرضه شده است.

در امام‌زاده حسن یک واحد نوساز ۹۸ متری با پارکینگ، انباری و آسانسور ۴ میلیارد و ۴۰۰ میلیون تومان (هر مترمربع حدود ۴۵ میلیون تومان) آگهی شده است. در انبار نفت نیز واحدهای نوساز با قیمت پیشنهادی حدوداً هر مترمربع ۴۵ میلیون تومان عرضه می‌شود.

در مناطق شمالی شهر تهران ۹۶۰ میلیون تومان وام مسکن کمتر از ۱۰ درصد قیمت واحدهای مسکونی را پوشش می‌دهد. اثرگذاری وام مذکور در مناطق جنوبی نیز حدود ۳۰ درصد است.

با آن‌که حدود ۶ ماه است انتشار گزارش تحولات بازار مسکن متوقف شده اما فعالان بازار متوسط قیمت مسکن را بالای ۷۰ میلیون تومان اعلام می‌کنند. بنابراین با وام ۹۶۰ میلیون تومانی خرید مسکن (بدون کسر هزینه خرید اوراق حق‌تقدم) می‌توان حدود ۱۳.۷ مترمربع واحد مسکونی در تهران خریداری کرد.

در همین رابطه، عباس اکبرپور، کارشناس بازار مسکن در مورد میزان وام مسکن گفت: این رقم ۹۶۰ میلیون تومان برای خرید ملک از سوی طبقات مختلف متفاوت است، در صورتی که قشر کارمند متقاضی این وام باشد این رقم با نرخ ۲۲.۵ درصد برای این قشر بسیار بالاست ضمن آنکه این نرخ بهره در سطح جهانی هم اینگونه نیست و نرخ‌های وام خرید مسکن در دنیا و به خصوص در کشورهای اروپایی و امریکا بین ۱.۵ تا ۲ درصد است.

این کارشناس بازار مسکن می گوید: هرچند افزایش میزان وام‌های مسکن مثبت است اما فرآیند اخذ وام سخت بوده و میزان بهره بانکی آن‌هم بسیار بالاست و با این میزان نرخ تورم‌های بالا تاثیر آنچنانی هم بر بازار خرید و فروش املاک ندارد.

با وجود قیمت‌های بالای مسکن، پرداخت وام‌های زیر یک میلیارد تومان برای خرید مسکن به اندازه‌ای ناچیز شده که اگر برخی از مردم هم متقاضی دریافت این وام‌ها باشند به ناچار باید آپارتمان‌هایی با متراژهای پایین را انتخاب کنند. بهتراست که دولت تمهیداتی در مورد کاهش نرخ بهره‌های بانکی بیندیشد؛ چرا که این وام‌ها با وام‌های صنعتی متفاوت است در دنیا هم این وام‌ها را تفکیک کرده‌اند و مسئولان ما هم باید در این خصوص بررسی‌های میدانی انجام دهند.